Ratgeber Grunderwerbsteuer in Österreich 2024/2025 – GrESt. bei Erbschaft, Befreiung, berechnen

In Deutschland besteuert der Staat Immobilientransaktionen erheblich. In Österreich variiert die Grunderwerbsteuer (GrESt) je nach dem Wert des Grundstücks und dem Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Der reguläre Steuersatz beträgt 3,5% der Bemessungsgrundlage. Diese ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie. Damit ist die Grunderwerbsteuer in Österreich in 2024 so hoch wie die GrESt. im benachbarten Bayern. Bei Schenkungen oder Erbschaften wird der Verkehrswert der Immobilie herangezogen. Für Übertragungen im Familienkreis gelten oft niedrigere Steuersätze und der Einheitswert kann als Grundlage verwendet werden. Hier finden Sie Informationen zur Mehrwertsteuer in Österreich.
Die Grunderwerbsteuer in Österreich wird grundsätzlich mit der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs fällig. Dies ist in der Regel der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags oder des Erwerbsvorgangs (z.B. Schenkung, Erbschaft). Das Finanzamt setzt dann die Steuer durch einen Bescheid fest, und die Zahlung ist in der Regel innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids fällig. Für 2025 ist bisher keine Änderung geplant. Allerdings hat kürzlich WIFO-Schef Gabriel Felbmayr im ORF eine Erhöhung der Grundsteuer ins Gespräch gebracht, um die Staatseinahmen zu erhöhen. Österreich steckt in einer tiefen Rezession. Eine Erhöhung der GrESt. ist bisher für 2025 aber weiterhin politisch offenbar nicht opportun.

Diese Regelungen sind Teil der Bemühungen, die steuerliche Belastung bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie zu verringern. Es gibt zudem verschiedene Freibeträge und Sonderregelungen, die abhängig von der Art der Immobilie und dem Zweck des Erwerbs zur Anwendung kommen können.
Für spezifische Fälle und detaillierte Beratung empfiehlt es sich, einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren, der sich mit dem österreichischen Steuerrecht auskennt.

Grunderwerbsteuer Österreich: welche Befreiungen gibt es?

In Österreich gibt es mehrere Befreiungen und Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer, die unter bestimmten Umständen greifen. Diese Regelungen sind darauf ausgelegt, bestimmte Personengruppen oder Transaktionen zu begünstigen. Hier sind einige der wichtigsten Befreiungen:

• Familieninterne Übertragungen:
  Ehegatten und eingetragene Partner: Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern sowie bei Auflösung der Ehe oder Partnerschaft sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
  Nahe Verwandte: Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie zwischen Geschwistern sind ebenfalls steuerbegünstigt, wobei oft eine reduzierte Steuer von 2% des Einheitswerts angewendet wird.
• Erbschaften und Schenkungen:
  Für Grundstückserwerbe im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen gelten spezielle Steuersätze und teilweise Freibeträge. Innerhalb der Familie gibt es hier oft Erleichterungen.
• Unternehmensübertragungen:
  Bei der Übertragung von Grundstücken im Rahmen von Unternehmensumstrukturierungen, wie zum Beispiel bei Umgründungen oder der Einbringung von Betrieben, können Befreiungen oder Ermäßigungen gewährt werden.
• Erwerb zum Verkehrswert:
  In bestimmten Fällen, etwa wenn ein Grundstück durch einen Erbfall oder eine Schenkung zum Verkehrswert erworben wird, kann die Grunderwerbsteuer nach dem niedrigeren Verkehrswert statt nach dem höheren Einheitswert berechnet werden.
• Kleinlandwirtschaften:
  Bei der Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen gibt es ebenfalls besondere Regelungen und Ermäßigungen.
• Bestimmte gemeinnützige und öffentliche Zwecke:
  Erwerbe durch bestimmte gemeinnützige Organisationen oder für öffentliche Zwecke können ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit sein.

Diese Befreiungen und Ausnahmen sind detailliert im österreichischen Grunderwerbsteuergesetz geregelt. Es ist empfehlenswert, sich bei konkreten Fragen zur Anwendung und den Voraussetzungen der jeweiligen Befreiungen an einen Steuerberater oder die zuständige Finanzbehörde zu wenden.

Bagatellgrenze 1.100 Euro

In Österreich gibt es bei der Grunderwerbsteuer eine sogenannte Bagatellgrenze, die in bestimmten Fällen zu einer Steuerbefreiung führen kann. Diese Grenze bezieht sich auf den Wert des übertragenen Grundstücks oder der Immobilie.

Nach § 3 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist der Erwerb von Grundstücken in einigen Fällen von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt unter anderem für Grundstücke, deren Wert unter einer bestimmten Bagatellgrenze liegt. Diese Grenze beträgt in Österreich aktuell 1.100 Euro. Bei Übertragungen, bei denen der Grundstückswert diesen Betrag nicht übersteigt, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Die Bagatellgrenze wird oft in Zusammenhang mit Schenkungen oder Erbschaften kleiner Grundstücke relevant. Auch für Erwerbe innerhalb der Familie gelten bestimmte Steuervergünstigungen, wobei die Bagatellgrenze zusätzlich beachtet wird.

Wohnungsbau und Immobilienerwerb Förderung

Ja, in Österreich gibt es mehrere Förderprogramme, die den Immobilienkauf unterstützen. Diese Programme variieren je nach Bundesland und sind oft auf bestimmte Zielgruppen wie Familien oder Erstkäufer ausgerichtet. Hier sind einige der wichtigsten Förderungen:

Wohnbauförderung: Jedes österreichische Bundesland hat eigene Programme zur Wohnbauförderung. Diese können Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen oder Annuitätenzuschüsse umfassen. Die Voraussetzungen und Konditionen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland.

Familienförderungen: Es gibt spezielle Förderungen für Familien, die den Erwerb von Wohneigentum unterstützen sollen. Diese beinhalten oft zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse und richten sich insbesondere an Familien mit Kindern.

Jungfamilienförderung: Einige Bundesländer bieten spezielle Förderungen für junge Familien an. Diese Förderungen sind ebenfalls darauf ausgerichtet, den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern.

Energieeffizienz-Förderungen: Für den Kauf von energieeffizienten Immobilien oder die Sanierung von bestehenden Immobilien gibt es ebenfalls Förderprogramme. Diese Programme zielen darauf ab, umweltfreundliches Bauen und Sanieren zu unterstützen.

Bausparförderung: Die Bausparförderung ist eine weitere Möglichkeit, Unterstützung beim Immobilienkauf zu erhalten. Hierbei handelt es sich um staatliche Zuschüsse zu Bausparverträgen, die für den Immobilienerwerb verwendet werden können.

Niederösterreich: Hier gibt es unter anderem die Eigenheimförderung und Förderungen für den Bau oder Kauf von Wohnungen.
Oberösterreich: Das Land Oberösterreich bietet Förderungen für Neubauten, Wohnungskauf und Sanierungen an.

Für spezifische Informationen und Details zu den Förderprogrammen ist es ratsam, die entsprechenden Stellen in den Bundesländern zu konsultieren oder deren Webseiten zu besuchen. Beispiele für Informationsquellen sind die Webseiten der jeweiligen Landesregierung oder die österreichische Wohnbauförderungsseite.

Förderungen in Wien

Wien Wohnraumförderung: Die Stadt Wien bietet umfassende Förderungen im Wohnbau, darunter die Wohnbauförderung und das Eigenmittelersatzdarlehen. Die Wohnbauförderung unterstützt Neubauten und Sanierungen durch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, insbesondere für energieeffizientes und ökologisches Bauen sowie soziale Projekte wie barrierefreies Wohnen. Die Sanierungsförderung umfasst thermische Sanierungen zur Energieeinsparung und die Verbesserung des Wohnkomforts.

Das Eigenmittelersatzdarlehen richtet sich an Personen mit niedrigen und mittleren Einkommen, die Schwierigkeiten haben, die notwendigen Eigenmittel für den Wohnbau oder -kauf aufzubringen. Es bietet zinsgünstige Darlehen mit flexiblen Rückzahlungsmodalitäten. Diese Förderung erleichtert den Zugang zu Eigentum oder gefördertem Wohnraum.

Zusätzlich unterstützt Wien nachhaltiges Bauen, soziale Wohnprojekte und innovative Bauvorhaben, um leistbaren und qualitativ hochwertigen Wohnraum zu schaffen. Diese Förderungen zielen darauf ab, die Lebensqualität der Bewohner zu verbessern und eine nachhaltige Stadtentwicklung zu fördern.

Entwicklung der Steuereinnahmen durch Grunderwerbsteuer in Österreich

Die Entwicklung der Steuereinnahmen durch die Grunderwerbsteuer in Österreich von 1995 bis 2023 zeigt einen klaren Aufwärtstrend mit einigen bemerkenswerten Schwankungen (Abbildung 1). Zu Beginn des Zeitraums, von 1995 bis 1999, blieben die Einnahmen relativ stabil zwischen 393 Mio. und 414 Mio. Euro. Ab dem Jahr 2000 begann eine Phase deutlicher Zuwächse, die die Einnahmen bis 2005 auf 548 Mio. Euro ansteigen ließ.

Abb. 1: Steueraufkommen durch Grunderwerbsteuer Österreich von 1995 – 2023. Quelle: statistik.at

In den Jahren 2006 bis 2012 gab es einen kontinuierlichen Anstieg der Steuereinnahmen. Insbesondere das Jahr 2012 markierte einen signifikanten Sprung auf 935 Mio. Euro, ein Anstieg von 181 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr. Dieser Anstieg könnte durch wirtschaftliche Faktoren oder Änderungen in der Gesetzgebung bedingt sein, die zu höheren Einnahmen führten.

Die Jahre 2013 bis 2019 zeigten weiterhin eine positive Entwicklung, wobei die Einnahmen im Jahr 2014 erstmals die Milliardengrenze überschritten. Im Jahr 2015 stiegen die Einnahmen auf 1,014 Mrd. Euro und erreichten 2019 einen Wert von 1,317 Mrd. Euro. Dieser Zeitraum reflektiert möglicherweise ein starkes Wachstum im Immobiliensektor und eine allgemeine wirtschaftliche Stabilität.

GrESt. Entwicklung seit 2020

In den letzten vier Jahren (2020-2023) ist eine besonders interessante Entwicklung zu beobachten. Das Jahr 2020 verzeichnete eine leichte Steigerung der Einnahmen auf 1,319 Mrd. Euro, was auf eine Stabilisierung auf hohem Niveau hindeutet. Ein bemerkenswerter Anstieg erfolgte 2021, als die Einnahmen auf 1,658 Mrd. Euro anstiegen, was einer Zunahme von etwa 25 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser sprunghafte Anstieg könnte durch eine erhöhte Aktivität im Immobilienmarkt oder durch politische Maßnahmen begünstigt worden sein.

Das Jahr 2022 stellte mit 1,693 Mrd. Euro den Höhepunkt der GrESt.-Steuereinnahmen dar. Dies deutet auf eine weiterhin hohe Dynamik im Immobiliensektor und eine robuste wirtschaftliche Situation hin. Im Gegensatz dazu zeigt das Jahr 2023 einen markanten Rückgang auf 1,177 Mrd. Euro, der einem Rückgang von etwa 30 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und vermutlich durch steigende Bauzinsen bedingt ist. Dieser Rückgang könnte verschiedene Ursachen haben, darunter eine wirtschaftliche Abschwächung, regulatorische Veränderungen oder eine Marktsättigung.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Steuereinnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Österreich über den betrachteten Zeitraum hinweg eine deutliche Wachstumsdynamik aufwiesen, die jedoch auch anfällig für wirtschaftliche und politische Einflüsse ist. Die letzten vier Jahre waren geprägt von einem außergewöhnlichen Wachstum gefolgt von einem signifikanten Rückgang, was die Sensibilität dieses Steuerbereichs unterstreicht.

Bundesländer

In Österreich gibt es keine Unterschiede im Grunderwerbsteuersatz zwischen den Bundesländern (Österreich besteht aus neun Bundesländern: Burgenland, Kärnten, Niederösterreich, Oberösterreich, Salzburg, Steiermark, Tirol, Vorarlberg und Wien). Die Grunderwerbsteuer wird auf Bundesebene geregelt, was bedeutet, dass die gleichen Steuersätze und Regeln im gesamten Bundesgebiet gelten. Der allgemeine Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Für Übertragungen im Familienkreis kann ein ermäßigter Steuersatz von 2 % angewendet werden.

GrESt. in großen Städten

In der Tabelle 1 sind die Steuersätze für Immobilientransaktionen in den größeren Städten angegeben. Wer in Wien eine Immobilie erwirbt, die sich nicht im im Familienverband befunden hat, zahlt üblicherweise 3,5% des Kaufpreises.

Tabelle 1: Grunderwerbsteuersatz in größeren Städten in Österreich

Literatur

Bundeskanzleramt der Republik Österreich – Gesamte Rechtsvorschrift für Grunderwerbsteuergesetz 1987, Fassung vom 27.07.2024

Wirtschaftskammer Österreich – Bestimmungen, Ausnahmen GrESt.