Auch in Niedersachen hatten die Preise für Immobilien in den letzten Jahren deutlich angezogen und erreichten 2022 ihren Höchststand. Allerdings setzte 2023 eine Preiskorrektur ein, zusätzlich sorgten die gestiegenen Bauzinsen für eine deutlich geringere Anzahl an Transaktionen. Die Entwicklung in 2025 ist aktuell schlecht abschätzbar. So sind beispielsweise die durchschnittlichen Hauspreise in Hannover in 2024 gegenüber dem Vorjahr Monaten um 21% gegenüber dem Vorjahr eingebrochen. Die zu zahlende Grunderwerbsteuer in Niedersachsen beträgt 5,0%. Fällig wird sie auf Transaktionen von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken etc. Für Hauskäufer bedeutet das neben hohen Kaufpreisen auch hohe Nebenkosten. Mit unserem Rechner können sie die Grunderwerbsteuer Niedersachsen 2025 für den Hauskauf hier online berechnen. Für dieses Jahr ist in Nds. keine Änderung der GrESt zu erwarten.
Auch in 2025 sind in Niedersachen 5% Grunderwerbsteuer fällig! In der aktuellen Legislaturperiode ist keine Erhöhung geplant. Im Internet wurde sogar, ohne Quellenangeben, auf eine Erhöhung von 5,0% auf 6,5% wegen hoher Kosten für Flüchtlinge spekuliert.
Inhaltsverzeichnis
- 1 Entwicklung des Steuersatz für Grunderwerb in Niedersachsen
- 2 Grunderwerbsteuer Niedersachsen Rechner 2025
- 3 Beispiel Hauskauf in Hannover
- 4 Frist: Wann fällig?
- 5 Freibetrag
- 6 Elster
- 7 Tabelle Grunderwerbsteuersatz für Städte in NI
- 8 Land Niedersachsen Steuereinnahmen GrESt
- 9 Steuersenkung 2024 und 2025 Fehlanzeige?
- 10 Download & Formular
- 11 Zuständigkeit
- 12 Fachlich ähnliche Artikel
- 13 Quellen & Literatur
Entwicklung des Steuersatz für Grunderwerb in Niedersachsen
Wie hat sich der Satz der Grunderwerbsteuer in Niedersachsen entwickelt? Natürlich wie in anderen Bundesländern steigend (Abbildung 1 und Tabelle 1).
Abb. 1: Entwicklung des Steuersatzes auf Grunderwerbsteuer in Niedersachsen
Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen hat im Laufe der Jahre eine deutliche Entwicklung durchgemacht. Bis 1997 lag der Satz bei moderaten 2,00%. Dieser vergleichsweise niedrige Prozentsatz wurde jedoch ab dem 1. Januar 1998 angehoben und stieg auf 3,50%. Diese Erhöhung markierte einen wesentlichen Schritt in der Besteuerung von Grundstückskäufen in der Region.
Über die nächsten Jahre blieb der Steuersatz stabil, bis er ab dem 1. Januar 2011 erneut angehoben wurde, diesmal auf 4,50%. Der größte Sprung erfolgte ab dem 1. Januar 2014, als der Steuersatz auf 5,00% angehoben wurde. Diese Erhöhung um einen halben Prozentpunkt im Vergleich zur vorherigen Erhöhung markierte eine klare Intention seitens der Regierung, den Grunderwerb deutlich höher zu besteuern als zuvor.
Insgesamt zeigt die Entwicklung des Steuersatzes auf die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen eine stetige Zunahme über die Jahre, angefangen bei moderaten 2,00% bis hin zu den aktuellen 5,00%. Diese Erhöhungen könnten darauf abzielen, Einnahmen für öffentliche Ausgaben zu generieren oder den Immobilienmarkt zu regulieren, um spekulative Entwicklungen einzudämmen und die Finanzierung öffentlicher Projekte zu unterstützen.
Tab. 1: Entwicklung des Grunderwerbsteuersatzes in Niedersachsen bis 2025
| Zeitraum | Grunderwerbsteuersatz in NI |
| bis 1997 | 2,00% |
| ab 01.01.1998 | 3,50% |
| ab 01.01.2011 | 4,50% |
| ab 01.01.2014 | 5,00% |
| 2025 | 5,00% |
In der Tabelle 2 ist die zu zahlende Steuer als Funktion des Kaufpreises dargestellt.
Tab. 2: Fällige GrESt. je nach Kaufpreis
| Kaufpreis | GrESt [Euro] | Kaufpreis | Grunderwerbsteuer [Euro] |
| 100.000 | 5.000 | 560.000 | 28.000 |
| 120.000 | 6.000 | 580.000 | 29.000 |
| 140.000 | 7.000 | 600.000 | 30.000 |
| 160.000 | 8.000 | 620.000 | 31.000 |
| 180.000 | 9.000 | 640.000 | 32.000 |
| 200.000 | 10.000 | 660.000 | 33.000 |
| 220.000 | 11.000 | 680.000 | 34.000 |
| 240.000 | 12.000 | 700.000 | 35.000 |
| 260.000 | 13.000 | 720.000 | 36.000 |
| 280.000 | 14.000 | 740.000 | 37.000 |
| 300.000 | 15.000 | 760.000 | 38.000 |
| 320.000 | 16.000 | 780.000 | 39.000 |
| 340.000 | 17.000 | 800.000 | 40.000 |
| 360.000 | 18.000 | 820.000 | 41.000 |
| 380.000 | 19.000 | 840.000 | 42.000 |
| 400.000 | 20.000 | 860.000 | 43.000 |
| 420.000 | 21.000 | 880.000 | 44.000 |
| 440.000 | 22.000 | 900.000 | 45.000 |
| 460.000 | 23.000 | 920.000 | 46.000 |
| 480.000 | 24.000 | 940.000 | 47.000 |
| 500.000 | 25.000 | 960.000 | 48.000 |
| 520.000 | 26.000 | 980.000 | 49.000 |
| 540.000 | 27.000 | 1.000.000 | 50.000 |
Für den Hauskaufpreis von 200.000 Euro werden 10.000 Euro in Niedersachsen fällig. Bei 500.000 Euro sind es 25.000 €.
Grunderwerbsteuer Niedersachsen Rechner 2025
Mit unserem Rechner könne Sie für alle gewünschten Kaufpreise die fällige Steuer online berechnen. Dabei ist es egal, ob es sich um einen Hauskauf, den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks handelt. Die Steuer ist nach Eingang des Steuerbescheids immer innerhalb eines Monats an das Finanzamt zu zahlen. Mit dem Grunderwerbsteuer Niedersachsen Rechner können Sie auch ermitteln, um welchen Betrag sich die Steuer ermäßigt, wenn Sie durch Verhandlung einen niedrigeren Kaufpreis erzielen.
Beispiel Hauskauf in Hannover
Auch in Hannover ist die Spannweite der Preise für gebrauchte Eigenheime beträchtlich. Lauf der Immobilienplattform Immoscout24 zahlen Käufer im Durchschnitt 3.888 €/m². Der geringste Preis liegt bei 2.284€/m², für die top Immobilie waren 7.333 €/m² fällig (Stand 24.04.2024). Am höchsten sind die Kaufpreise im Stadtteil Südstadt mit 6.010 €/m². In der Tabelle 3 ist die Grunderwerbsteuer für den Durchschnittswert bei verschiedenen Wohnfläches berechnet.
Tab. 3: Beispielrechnung für Hauskauf in Hannover. Durschnittspreis 3.888 €/m²
| Wohnfläche [m²] | 150 | 200 | 250 |
| Kaufpreis b. Durschschnittspreis 3.888 € | 583.200 | 777.600 | 972.000 |
| Grunderwerbsteuer [€] | 29.160 | 38.880 | 48.600 |
Für die Wohnfläche von 150 m² sind 29.160 €, bei 200 m² sind 38.880 Euro und für 250 m² 48.600 Euro an Grunderwerbsteuer fällig.
Frist: Wann fällig?
In welchem Zeitraum ist die Steuer für den Hauskauf zu zahlen? Die Frist für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen ist 1 Monat nach der Zustellung des Grunderwerbsteuerbescheids. Rechtlich ist die Frist im § 15 GrEStG (GrEStG) § 15 Fälligkeit der Steuer) festgeschrieben: „Die Steuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen.“
Üblicherweise versendet das zuständige Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid nicht per Einschreiben oder Postzustellungsurkunde, sondern mit einem normalen Brief. Rechtlich gilt dann nach § 122 Abs. 2 Nr. 1 AO als „Bekanntgabe“, dass spätestens 3 Tage nach dem Aufgeben des Briefes die Bekanntgabe erfolgt ist.
Freibetrag
Aufgrund der im europäischen Vergleich geringen Wohneigentumsquote fordert die FDP in Niedersachsen eine Initiative im Bundestag für einen Freibetrag bis maximal 500.000 Euro beim Immobilienerwerb für Privatpersonen.
„..die den entsprechenden Freibetrag für den Erwerb von selbstgenutzten Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder den Erwerb unbebauter Grundstücke zur Bebauung mit den genannten Gebäudearten durch natürliche Personen vorsieht,“ Quelle: hier
Elster
Bei Google wird häufig nach dem Begriff im Zusammenhang mit Elster oder ElsterSecure App gesucht. Dabei handelt es sich offenbar um eine begriffliche Verwechselung: Die Grundsteuer kann über das Elster-Portal online abgegeben werden, nicht aber die Grunderwerbsteuer. Diese wird aufgrund eines vom Käufer und Verkäufer einer Immobilie oder eines Grundstücks unterzeichneten Kaufvertrag durch das zuständige Finanzamt erhoben. Dazu versendet das Finanzamt einen Steuerbescheid. Elster ist daher nicht für die Grunderwerbsteuer zuständig.
Tabelle Grunderwerbsteuersatz für Städte in NI
Wie hoch ist die GrESt. in den großen Städten von Niedersachsen?
Tab. 4: Übersicht Städte in Niedersachsen Steuersatz Grunderwerbsteuer 2025
| Stadt in Niedersachsen | Grunderwerbsteuer |
| Grunderwerbsteuer Braunschweig | 5% |
| Celle | 5% |
| Cuxhaven | 5% |
| Delmenhorst | 5% |
| Emden | 5% |
| Grunderwerbsteuer Garbsen | 5% |
| Goslar | 5% |
| Grunderwerbsteuer Göttingen | 5% |
| Hameln | 5% |
| Grunderwerbsteuer Hannover | 5% |
| Hildesheim | 5% |
| Langenhagen | 5% |
| Lingen (Ems) | 5% |
| Grunderwerbsteuer Lüneburg | 5% |
| Melle | 5% |
| Neustadt am Rübenberg | 5% |
| Nordhorn | 5% |
| Oldenburg | 5% |
| Osnabrück | 5% |
| Peine | 5% |
| Salzgitter | 5% |
| Stade | 5% |
| Wilhelmshaven | 5% |
| Wolfenbüttel | 5% |
| Wolfsburg | 5% |
Land Niedersachsen Steuereinnahmen GrESt
Wie hoch ist das Steueraufkommen durch Immobilientransaktionen und wie sieht der Zeitverlauf aus? Lauf dem Finanzministerium hat Niedersachsen in 2022 1,4042 Mrd. Euro durch Grunderwerbsteuer eingenommen ( 2021 waren es 1,386 Mrd. Euro). Das ist ein Zuwachs von 253% gegenüber den Einnahmen in 2010 und gleichzeitig der bisherige Höchstwert (Abbildung 2). Seit 2010 ging es ausgehend von 0,3979 Mrd. Euro stetig bergauf. 2015 konnte der niedersächsische Fiskus mit 0,83 Euro schon doppelt so viel vereinnahmen.
Dann kam 2023 die Trendumkehr: Mit den deutlich gestiegenen Bauzinsen sanken die Immobilientransaktionen und auch die Steuereinahmen. In Niedersachsen betrug das Grunderwerbsteueraufkommen 2023 „nur noch“ 0,9736 Mrd. Euro. Dies ist ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 30,7%.
Ab. 2: Niedersachsen Grunderwerbsteuer Steuereinnahmen von 2010 – 2023
2023
Das Niedersächsische Finanzministerium geht bei den Ergebnissen der Steuerschätzung vom 9. – 11. Mai 2023 für das Steuerjahr 2024 von einer Veränderung beim kommunalen Finanzausgleich (KFA) von en beim KFA von + 383% aus. Der Grund ist überwiegend auf die deutliche Herabschätzung des Grunderwerbsteueraufkommens zurückzuführen. Das Steueraufkommen durch Grunderwerbsteuer geht zu 33 % in den kommunalen Finanzausgleich ein.
In der Abbildung 3 ist das Steueraufkommen durch Haus- oder Grundstückskäufe dargestellt
Abb. 3: Entwicklung der GrEst-einnahmen in Niedersachsen von 2022 bis November 2024. Quelle: bundesfinanzministerium.de
Die Entwicklung der Grunderwerbsteuer-Einnahmen in Niedersachsen von 2022 bis 2024 zeigt sinkende Steuereinnahmen durch Immobilientransaktionen und Stagnation seit Sommer 2023.
Im Januar 2022 begann das Jahr mit Einnahmen in Höhe von 139,0 Millionen Euro. In den folgenden Monaten setzte jedoch ein allmählicher Abwärtstrend ein. Die Einnahmen sanken von 128,8 Millionen Euro im Februar auf 118,6 Millionen Euro im April 2022. Dieser Rückgang von etwa 8 Prozent innerhalb dieses Zeitraums könnte auf eine vorübergehende Abkühlung des Immobilienmarktes hindeuten.
Der Abwärtstrend setzte sich bis zum Oktober 2022 fort, als die Einnahmen auf 77,8 Millionen Euro fielen. Dieser starke Abfall von rund 35 Prozent innerhalb eines Jahres dürfte auf gestiegene Immobilienzinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten hinweisen.
Allerdings setzte ab Januar 2023 erneut ein Abwärtstrend ein. Die Einnahmen fielen von 108,8 Millionen Euro im Dezember 2022 auf 84,3 Millionen Euro im Februar 2023. Die Unsicherheiten auf dem Immobilienmarkt und wirtschaftliche Schwankungen könnten hierbei eine Rolle spielen. In den folgenden Monaten setzte sich dieser Trend fort, wobei die Einnahmen bis September 2023 auf 80,2 Millionen Euro sanken. Im Dezember 2023 waren es noch 79,0 Mio. Euro.
Grunderwerbsteueraufkommen 2024: September mit Rückgang auf 81,7 Mio. Euro
Die Trendwende bleibt bisher in 20234 aus: Im Januar 2024 erfolgt eine deutliche Steigerung zum Vormonat auf 85,1 Mio. Euro, im Februar lagen die Einnahmen bei 84,5 Mio.€, im März wieder nur bei 78,9 Mio. Euro. Der April brachte einen leichten Anstieg auf 82,8 Mio. €, im Mai waren es 81,1 Mio. Euro und im Juni 2024 80,8 Mio.
Der Juli bringt mit einem starken Plus von 98,6 Mio. Euro deutlich höhere Einnahmen in die niedersächsische Staatskasse. Ob das ein Ausreißer oder schon die Trendwende ist, wird sich bis zum Jahresende zeigen. Da die Immobilienzinsen in den letzten Monaten zwar leicht gesunken sind, bauen aber deutlich teurer geworden ist, dürften sich die GrESt.-Einnahmen 2024 in Grenzen halten. Dies bestätigen die Steuereinnahmen im August mit 89,3 Mio. Euro und im September mit 81,7 Mio.Euro. Im Oktober waren es 81,9 Mio. Euro und im November mit 96,0 Mio. Euro wieder deutlich höhere Einnahmen.
Prognose 2024 und 2025 GrEst-Einnahmen in Niedersachsen
Wie dargestellt, nimmt der Fiskus in Niedersachsen 2023 weniger GrESt als 2022 ein. Die Radaktion erwartet in ihrer aktuellen Prognose für 2024 rund 1 Mrd. Euro an Grunderwerbsteuer. Das würde ein Minus von rund 29% gegenüber dem Steueraufkommen 2022 bedeuten. Auch für 2025 erwarten wir nur eine leichte Belebung auf 1,2 Mrd. Euro, was den Einnahmen in 2018/2019 entsprechen würde.
Steuersenkung 2024 und 2025 Fehlanzeige?
Auf Bundesebene und auch bei einzelnen Ländern gibt es aktuell Überlegungen, den Steuersatz auf den Grunderwerb abzusenken. Nicht so in Niedersachsen: Die Landesregierung ist strikt gegen eine Reduktion. Dazu Finanzminister Gerald Heere: „Auch wenn es in Niedersachsen keine Pläne zur Erhöhung dieser Steuer gibt, lehne ich Überlegungen zu ihrer Abschaffung klar ab.“ (Quelle: nordsee-zeitung.de).
Diese Haltung bekräftig die Landesregierung auch auf eine Kleine Anfrage der AFD im Landtag am 23.08.2023 „Rückgang im Baugewerbe: Wie stärkt Niedersachsen den Eigenheimbau?“ Die Landesregierung antwortet am 26.09.2023 u. a.: „Die Landesregierung plant aktuell keine Senkung der Grunderwerbsteuer. Gleichwohl unterstützt die Landesregierung das Ziel der Wohnraum- und Eigenheimförderung. In diesem Zusammenhang ist fraglich, ob eine Maßnahme bei der Grunderwerbsteuer überhaupt ein geeignetes und zielgenaues Instrument für die Wohnraum- und Eigenheimförderung darstellen würde.“
Download & Formular
Häufig wird nach einem Formular für die Erklärung der Grunderwerbsteuer in Niedesachsen im Web gesucht. Für die Erklärung gibt es kein Formular. Gesucht wird vermutlich ein Formular für die Grundsteuer. Der Immobilienkäufer braucht diese Steuer nicht zu erklären oder beantragen. Der Steuerbescheid über die GrESt wird ihm vom zuständigen niedersächsischen Finanzamt zeitnah nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags zugestellt. Deshalb ist im Internet kein Formular als Download zu finden.
Vielleicht gibt es bald einen Freibetrag für diese Steuerart. Die FDP hat zumindest einen Freibetrag bis maximal 500.000 Euro im Landtag beantragt.
Download Eigentümerland Niedersachsen: Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer einführen
Zuständigkeit
In wessen Zuständigkeit fällt die Steuer zum Grunderwerb? Abgesehen von wenigen Ausnahmen ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das zu erwerbende Haus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück liegt.
Für das Rechenbeispiel Hauskauf in Hannover ist das
Finanzamt Hannover-Süd, Finanzamtsnummer: 2326.
Hausanschrift
Göttinger Chaus. 83 B
30459 Hannover
Postfach
zuständig. Es hat darüber hinaus in Sachen Gewerbesteuer auch die Zuständigkeit für das Finanzamt Hannover-Mitte (2324 und das Finanzamt Hannover-Nord (2325)
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Häufig gelesen wurden die Informationen auf diesen Seiten:
Baden Württemberg Grunderwerbsteuer
Quellen & Literatur
Land Niedersachsen weiterführende Informationen
Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen Vom 17. Dezember 2010 – (Verkündet als Artikel 3 des Haushaltsbegleitgesetzes 2011 vom 17. Dezember 2010 (Nds. GVBl. S. 631))
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